Affitti brevi a Roma: il Centro storico sotto pressione

A Roma il tema degli affitti brevi non è più una discussione astratta. Riguarda il diritto di abitare nei rioni, la tenuta dei servizi di quartiere, il futuro del commercio di prossimità e il modello stesso di città che vogliamo costruire.

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta di regolamento per offrire a Stati, Regioni e città maggiore certezza giuridica intervengono nelle aree sottoposte a forte pressione abitativa.

Uno degli elementi più significativi della proposta europea è il rapporto tra prezzo della casa e reddito disponibile. Perché un’area possa essere considerata sottoposta a stress abitativo, il cosiddetto price-to-income ratio deve essere pari o superiore a otto.

In termini semplici, significa che il prezzo rappresentativo di un’abitazione di dimensione media deve equivalere ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite nell’area considerata. Non è quindi un dato astratto: misura quanto l’acquisto di una casa si sia allontanato dalle possibilità economiche delle persone che vivono in quel territorio.

La soglia delle otto annualità non è però sufficiente da sola. La proposta della Commissione europea richiede anche che il rapporto prezzo-reddito sia aumentato negli ultimi dieci anni di dati disponibili e che, senza interventi, la pressione abitativa non sia destinata a ridursi nei tre anni successivi, valutando andamento della popolazione, domanda e offerta di abitazioni.

Se il rapporto raggiunge o supera dieci annualità, non è invece necessario dimostrare l’aumento del rapporto nell’ultimo decennio. Resta comunque indispensabile una valutazione basata su dati oggettivi, trasparenti e verificabili.

Questo passaggio è decisivo: la soglia degli otto anni non fa scattare automaticamente limitazioni agli affitti brevi, ma offre alle amministrazioni una metodologia comune per dimostrare che una zona è sottoposta a una pressione abitativa eccezionale. Solo dopo occorre valutare se eventuali interventi siano necessari, proporzionati e territorialmente mirati.

Il testo dovrà ora passare al vaglio del Parlamento europeo e del Consiglio, quindi non è ancora una norma in vigore. Ma il principio politico e giuridico è rilevante: dove i dati dimostrano che alcuni usi degli immobili riducono la disponibilità e l’accessibilità delle case, le istituzioni pubbliche devono poter adottare misure mirate.

La presentazione della Commissione europea richiama esplicitamente la situazione delle grandi città e delle destinazioni turistiche. In questi territori, l’utilizzo crescente degli alloggi per finalità diverse dalla residenza principale può aggravare la difficoltà di trovare case disponibili e sostenibili dal punto di vista economico.

Per Roma, e soprattutto per il Centro storico, questa non è una questione teorica.

Cosa cambia con la proposta europea

L’Affordable Housing Act non stabilisce un divieto europeo degli affitti brevi. Non impone alle città un tetto identico per tutti, né affida a Bruxelles le politiche abitative locali. Al contrario, lascia la decisione alle autorità competenti nazionali, regionali e locali.

La novità è un’altra: la proposta costruisce un quadro comune affinché le amministrazioni possano intervenire con maggiore solidità giuridica quando esistono condizioni di stress abitativo.

Il testo della proposta di regolamento stabilisce che eventuali limiti all’uso degli immobili debbano essere fondati su dati verificabili. Se un Comune decidesse di limitare gli usi turistici degli alloggi, dovrebbe dimostrare che le attività interessate riducono effettivamente lo stock disponibile per la locazione di lungo periodo.

Dovrebbe inoltre provare che la scala, la frequenza o il carattere commerciale dell’attività contribuiscono alla pressione abitativa locale; che l’impatto negativo su disponibilità o accessibilità degli alloggi persiste da almeno tre anni; e che misure meno restrittive non sarebbero altrettanto efficaci.

In altre parole: non bastano gli slogan. Servono dati, analisi territoriale, misure proporzionate e verifiche nel tempo.

La proposta è accompagnata anche da una raccomandazione europea sulla disponibilità e accessibilità degli alloggi, che invita le autorità pubbliche ad aumentare l’offerta abitativa attraverso recupero, ristrutturazione, riuso degli edifici e procedure più rapide.

L’Affordable Housing Act si collega inoltre al Regolamento UE 2024/1028 sulle locazioni brevi, applicabile dal maggio 2026, che punta a migliorare trasparenza, registrazione degli annunci e accesso ai dati. Per decidere bene, le città devono prima conoscere con precisione ciò che avviene sul proprio territorio.

Il problema non è il turismo. È l’equilibrio della città

Sarebbe scorretto attribuire agli affitti brevi tutta la responsabilità della crisi abitativa. L’aumento dei canoni e dei prezzi dipende da molti fattori: offerta insufficiente di case, carenza di edilizia pubblica e sociale, immobili vuoti o sottoutilizzati, costi di costruzione, precarietà dei redditi e pressione della domanda nelle grandi città.

Lo stesso Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili colloca la regolazione delle locazioni brevi all’interno di una strategia più ampia: aumentare l’offerta di abitazioni, favorire gli investimenti e rendere più semplice costruire, recuperare e ristrutturare.

Ma riconoscere la complessità del problema non significa ignorare un fenomeno evidente: quando in un quartiere molti appartamenti vengono orientati verso la ricettività turistica, la disponibilità per residenti, studenti, lavoratori e famiglie può ridursi.

Il tema, dunque, non è essere contro chi visita Roma né contro chi affitta occasionalmente una stanza o la propria abitazione. Roma vive anche di turismo e deve continuare a essere una città aperta, accogliente e internazionale.

Il punto è evitare che i quartieri più attrattivi diventino luoghi nei quali si soggiorna, ma nei quali abitare stabilmente diventa sempre più difficile.

A Roma 37.228 annunci Airbnb

*Mappa degli annunci Airbnb a Roma: la maggiore concentrazione si registra nel Centro storico e nelle aree più attrattive della città.* **Fonte:** Inside Airbnb, Roma.

L’elaborazione del dataset di Inside Airbnb Roma, aggiornato al 20 giugno 2026, restituisce una fotografia significativa. Nella Capitale risultano 37.228 annunci pubblicamente disponibili sulla piattaforma Airbnb.

Il dato va letto correttamente. Inside Airbnb rileva gli annunci presenti sulla piattaforma, non l’intero mercato delle locazioni brevi; inoltre, un annuncio non coincide automaticamente con un’abitazione sottratta al mercato della locazione ordinaria. Il portale rende disponibili dati e metodologia nella pagina Get the Data.

Ma anche con questa cautela, i numeri descrivono una pressione che merita attenzione pubblica.

A Roma, il 74,7% degli annunci riguarda interi appartamenti.

Sono 27.797 annunci su 37.228. Le stanze private sono 9.029, pari al 24,3% del totale; le camere d’hotel e le stanze condivise costituiscono una quota residuale.

Questo elemento non dimostra da solo che ogni appartamento sia stato sottratto a un contratto di lungo periodo. Indica però che il fenomeno romano è ormai molto lontano dalla narrazione originaria della semplice “economia della condivisione”.

La forma prevalente dell’offerta riguarda abitazioni intere, non singole stanze.

*I numeri principali degli affitti brevi a Roma secondo il dataset Inside Airbnb del 20 giugno 2026.*

Oltre metà degli annunci è nel I Municipio

Il dato più rilevante riguarda la distribuzione territoriale. Nel solo I Municipio risultano 18.837 annunci, pari al 50,6% dell’intera offerta romana rilevata. Nel resto della città gli annunci sono 18.391, il 49,4%.

In altre parole, il territorio che comprende il Centro storico concentra quasi lo stesso numero di annunci Airbnb di tutti gli altri Municipi messi insieme.

Più di un annuncio Airbnb su due a Roma è nel I Municipio.

Questo dato aiuta a capire perché il tema degli affitti brevi non possa essere affrontato soltanto con regole indistinte per tutta la città. Il fenomeno non si distribuisce in modo uniforme: si concentra nei quartieri più attrattivi per il turismo, più esposti alla rendita immobiliare e già sottoposti a una forte trasformazione commerciale e sociale.

*Il solo I Municipio concentra oltre metà degli annunci Airbnb rilevati a Roma.*

Nel Centro storico, quando diminuiscono i residenti permanenti, cambiano anche i negozi, i servizi, le scuole, le relazioni di vicinato e la vita quotidiana dei rioni. Il rischio è che una parte di Roma venga progressivamente trattata come una scenografia turistica, anziché come una città viva.

Gli host: la necessità di distinguere

Nel dataset risultano 19.781 host. La maggioranza, 14.495, gestisce un solo immobile. Questo dato invita a evitare semplificazioni: non tutti gli annunci hanno lo stesso carattere, né tutti i proprietari svolgono la stessa attività.

Ma esiste anche una componente che gestisce più immobili: 4.452 host ne gestiscono da due a cinque; 557 da sei a dieci; 277 host ne gestiscono più di dieci.

Questa distinzione è importante per ogni futura politica pubblica. Un regolamento efficace non dovrebbe trattare allo stesso modo chi affitta occasionalmente una porzione della propria casa e chi opera con una presenza stabile, estesa e chiaramente commerciale sul mercato.

L’Europa stessa indica questa direzione: le misure devono essere proporzionate e rivolte soprattutto alle attività che, per dimensione, frequenza o carattere professionale, riducono la disponibilità di abitazioni per l’uso di lungo periodo.

*Tre annunci su quattro riguardano un intero appartamento, non una singola stanza.*

*La maggioranza degli host gestisce un solo annuncio, ma una parte dell’offerta è in mano a gestori con più immobili.*

Roma ha già una base normativa

Roma non parte da zero. Con la modifica delle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore, Roma Capitale ha introdotto nella destinazione urbanistica residenziale una sottocategoria turistico-ricettiva che comprende bed and breakfast, affittacamere e case per vacanza.

Roma Capitale chiarisce che questa sottocategoria sarà disciplinata da uno specifico regolamento sulle attività commerciali e sulle strutture turistico-ricettive extra-alberghiere, attraverso il quale il Comune potrà disciplinare e, se necessario, limitare tali attività.

Nel giugno 2025 la Giunta ha inoltre approvato una memoria per l’elaborazione del nuovo regolamento sulle locazioni turistiche. Il documento prevede condizioni e limitazioni per gli alloggi a uso ricettivo e un tavolo di coordinamento tra urbanistica, turismo e politiche abitative.

Per comprendere il quadro amministrativo già esistente, sono utili anche le FAQ di Roma Capitale sulle attività ricettive, il portale dello Sportello unico attività ricettive e la pagina dedicata al contributo di soggiorno.

Anche la sentenza n. 186 del 2025 della Corte costituzionale richiama l’esistenza di una norma della Regione Lazio riferita specificamente a Roma Capitale. Il testo vigente della legge regionale Lazio n. 13 del 2007 consente a Roma Capitale di individuare criteri specifici in determinati ambiti territoriali, nel rispetto dei principi di necessità, proporzionalità e non discriminazione.

Non significa che Roma possa introdurre qualunque misura in qualunque forma. Significa però che esiste già una base sulla quale costruire regole fondate sui dati, rispettose dei diritti e attente alle specificità dei quartieri.

Una proposta per Roma: dati pubblici, regole differenziate, più case accessibili

Il primo passo dovrebbe essere la costruzione di una vera mappa dello stress abitativo della Capitale. Non una mappa politica, ma uno strumento pubblico e aggiornato che incroci:

annunci e registrazioni delle locazioni brevi;
canoni di locazione e valori immobiliari;
disponibilità di case per l’affitto di lungo periodo;
popolazione residente;
presenza di studenti e lavoratori essenziali;
immobili vuoti o inutilizzati;
trasformazione del commercio e dei servizi di quartiere.

Su questa base Roma potrebbe definire misure differenziate per zona, con particolare attenzione alle aree dove la residenzialità è più fragile. Le regole dovrebbero essere chiare, proporzionate, accompagnate da controlli effettivi e soggette a verifica periodica.

La regolazione degli affitti brevi, tuttavia, non può essere l’unica risposta. Deve andare di pari passo con una politica più ampia per la casa: recupero degli immobili inutilizzati, sostegno all’affitto a canone concordato, edilizia pubblica e sociale, semplificazione delle procedure di rigenerazione e incentivo al ritorno delle abitazioni sul mercato di lungo periodo.

Una città turistica deve restare una città abitata

Il Centro storico non può essere difeso chiudendolo al mondo. Ma non può essere difeso neppure lasciandolo alle sole dinamiche della rendita.

Roma ha bisogno di turismo, di lavoro, di imprese e di accoglienza. Ha però bisogno anche di residenti, famiglie, studenti, anziani, lavoratori e comunità di vicinato. Senza di loro, i rioni perdono ciò che li rende luoghi vivi e non semplici destinazioni.

L’Europa apre uno spazio nuovo: chiede dati, responsabilità pubblica e misure proporzionate. Roma deve saperlo utilizzare, senza ideologia e senza rinunciare all’obiettivo fondamentale.

Una città che vuole continuare a essere viva non può limitarsi ad accogliere chi arriva. Deve permettere di restare anche a chi la abita.

Documenti e fonti

Nota metodologica: elaborazione del Circolo PD Centro Storico Roma su dati Inside Airbnb, Roma, 20 giugno 2026. I dati rappresentano gli annunci pubblicamente disponibili sulla piattaforma Airbnb e non l’intero mercato delle locazioni brevi.